Чим зараз радує ринок земельних ділянок, так це різноманітністю цін! І хоча в цілому земля помітно подешевшала в порівнянні з колишніми часами, майже поруч можуть бути ділянки, у яких ціна сотки може відрізнятися рази в два або більше. Причому іноді ціноутворення являє собою справжню загадку. В одній оціночній компанії нам наводили приклади, коли хороший будинок з ділянкою коштував помітно дешевше, ніж така ж ділянка, але без будинку! Як же знайти адекватну ціну, коли ми придивляємось собі ділянку і намагаємося зрозуміти, наскільки прийнятна її ціна, або коли ми самі збираємося щось виставити на продаж? Крім того, потрібна не просто правильна ціна, а ще й офіційно оформлена оцінка. Вона потрібна, як правило, при оформленні угоди купівлі-продажу, в ситуації передачі в спадщину або розділі майна, при використанні як застави для взяття кредиту – коли ви вносите ділянку як свою частку в статутний капітал підприємства і в тому подібних випадках. Від чого залежить ціна на землю і як її визначають читайте нижче.
СКІЛЬКИ КОШТУЄ ДІЛЯНКА
Кілька десятиліть серед ріелторів гуляє жарт: "Ціна нерухомості залежить від розташування, розташування і розташування!". Ідеально розташована ділянка повинна бути і недалеко від магістралі (за 5-10 хвилин), і все-таки відгороджена від неї зеленим простором (мінімальна ширина зеленого екрану, рекомендований екологами, – 100 м). Великий вплив робить і загальний екологічний фон місцевості: сусідство сміттєспалювального заводу або іншого подібного заходу знижує вартість землі. Здорожує ж ділянку наявність комунікацій, а також її якість – грунти, залягання підземних вод, схильність до затопляемості тощо.
РІЗНОМАНІТТЯ. Але звідки береться іноді в рази різниця у вартості розташованих поблизу один від одного і начебто зовсім однакових ділянок? По-перше, за оголошеннями з дуже низькою ціною може взагалі не стояти ніякої реального пропозиції. А іноді людині (або фірмі) потрібно сильно знизити "офіційну" вартість ділянки. Він домовляється з не надто сумлінним оцінювачем і дає ряд липових оголошень з дуже низькими цінами, а потім використовує цю "фальсифікацію", як обґрунтування своєї низької оцінки. У третьому випадку працює відомий заманливий трюк ріелторів: ви телефонуєте за привабливим оголошенню, а вам пояснюють, що цього об'єкта вже немає. Натомість вам можуть запропонувати хороші варіанти, але трохи дорожче.
ЯК ПРОВЕСТИ ФОРМАЛЬНУ ОЦІНКУ
Якщо вам зараз не потрібна формальна оцінка вашої ділянки, ви можете призначити ціну їй і самостійно. Хоча у працюючого в цьому районі ріелтора це вийде краще. Але навіть діючи за принципом "зроби сам", непогано познайомитися з тим, як такі завдання вирішують професіонали. Для оцінки ринкової вартості землі використовується так званий порівняльний підхід, заснований на зіставленні вартості продажу подібних земельних ділянок. Одна з найпоширеніших помилок, що допускаються власниками будь-якої нерухомості – ті, хто виставляє ділянки самостійно, для порівняння вибирають найдорожчі пропозиції на ринку. А професіонали, вибираючи порівняльну базу відразу відсікають найдорожчі і найдешевші пропозиції. Їм доводиться обдзвонювати багато оголошень, щоб зрозуміти, які ж ціни вважати дійсно реальними.
Для визначення аналогів відсікаються найдорожчі і найдешевші
Як розповіли нам в одній з оціночних компаній, вони зазвичай беруть 5 аналогів середньої вартості по ринку, але їх може і не бути у вашій місцевості. Також треба враховувати ще й ту обставину, що якщо ви оцінюєте ділянку площею в 10 соток, а поруч аналог за всіма параметрами, але площею в гектар, то вартість її сотки брати за базу неправильно: ціна сотки дуже великої ділянки буде помітно нижче, ніж для маленької. І точно скорегувати цю різницю складно.
Часто буває і так, що аналоги є, але з іншим цільовим призначенням. Наприклад, вас цікавить садова ділянка, а схожі знайшлися тільки з призначенням під житлове будівництво. Тоді вираховується вартість ділянки, а потім знижується на 5%. І взагалі - будь-які відмінності між аналогами та нашою ділянкою коригуються за допомогою таких поправочних коефіцієнтів.
ПАКЕТ ДОКУМЕНТІВ ДЛЯ РОЗРАХУНКІВ
Інформація, необхідна для проведення робіт з оцінки землі:
правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт на землю);
кадастровий план земельної ділянки;
площа земельної ділянки;
категорія земельної ділянки відповідно до цільового призначення (землі населеного пункту, землі сільгосппризначення і ін.);
дозволене використання;
відомості про обмеження та обтяження земельної ділянки;
відомості про стан і наявність інженерних комунікацій.
Вартість послуг з оцінки:
Може сильно відрізнятися у різних компаній. Нам зустрічалися пропозиції і від 400 грн, і від 700 грн за оцінку однієї ділянки. При цьому на вартість впливає те, наскільки повну і достовірну інформацію про об'єкт ви, як замовник, можете надати, а також терміновість виконання замовлення.
